一、房屋租赁纠纷案例

        （一）由于租赁房屋产权瑕疵造成的房屋租赁纠纷案

        北京市朝阳区白家庄路3号a座原系北京某a厂的锅炉房，自上世纪90年代a厂响应市政府工业企业关停并转的政策，将锅炉房改造为写字间，产权证显示建筑面积：506.6平方米；楼层数：2层。1998年整体出租给b公司，该公司在锅炉房内部加盖2层进行分租，b公司退租后至c公司（a厂重组之后的企业）一直作为写字间出租经营，至今已经20多年，在此期间，从未接到过属地政府部门任何关于产权面积、楼层数及使用的异议。2019年d公司通过北交所招拍挂流程成为白家庄路3号a座房屋的承租人，承租白家庄a座作为酒店经营及配套。c公司通过《告知函》，明确告知了房屋现状，并由d公司法定代表人签字确认后作为合同附件来预防由于房屋瑕疵未来对方的违约风险。租赁合同签订后，d公司进驻并进行了装修。同时d公司在此地址注册成立了e公司，并经三方协商一致，将《写字楼租赁合同》中d公司的权利义务一并转移给了e公司。2019年年底，白家庄路3号a座房屋因产权证手续不完善问题被市民举报，相关政府部门要求停工。e公司酒店装修完毕正式开业时间无法预测。于是e公司致函c公司，要求解除合同，承担违约责任，并赔偿由此给e公司造成的损失。c公司不同意解除，希望继续履行合同。为此e公司将c公司诉至西城法院，要求巨额赔偿，因本案属于专属管辖，该案后被移送至朝阳法院。c公司为维护企业合法权益也于2020年以e公司拖欠房屋租金及水电费将e公司诉至朝阳法院。

        （二）因房屋设备老化导致损害赔偿的跑水案

        a公司承租b公司所属中盛大厦205房间作为其办公写字间。2019年6月的一天凌晨中盛大厦305a房间突发跑水事故，导致205房间被泡。事故发生后，b公司及时救援抢险但依然造成了205房间承租人a公司一定的经济损失。双方经过几轮谈判，对于a公司是否改变租赁房屋的用途以及受损害物品价值以及救援责任等无法达成一致意见。a公司将b公司诉至海淀法院，要求赔偿其各项损失共计154.43万元。

        （三）承租人瑕疵导致的非经营性资产房屋租赁案

        a公司将其管理的房屋中的一处出租给a公司内部员工王某某家庭居住，每月租金为2200元，该处房屋产权并非a公司所有，属于非经营性资产。合同签订后王某某因生病常年服药生活困难，其妻下岗，收入微薄，造成长期拖欠房屋租金，给企业正常的经营活动造成了一定的影响。a公司决定到期后收回房屋，恰逢国家政策要求移交非经营性资产。却发现王某某已离婚，房屋由其妻实际居住，租赁合同到期后，王某某不但拖欠房屋租金而且无法腾退房屋，给企业非经营性资产的移交工作带来了极大的阻碍，a公司多次找王某某协商未果，形成纠纷。

        二、房屋租赁纠纷案具体应对方法

        （一）白家庄路3号a座房屋租赁纠纷案凯发k8天生赢家一触即发的解决方案

        该案发生后，c公司高度重视，召开多次研讨会。提出一方面收集查找本建筑存在的依据，并同时与属地街道、城管部门沟通，说明白家庄路3号a座形成的历史原因以及国有资产的保值增值的现实情况，争取得到政府部门的认同；另一方面尽量和e公司友好协商，希望能够继续履行合同。但是与e公司多次协商都未达成一致，c公司通过多种途径与本案主审法官取得联系，并申请先对争议房屋装修情况进行评估鉴定后双方对房屋进行交接，由c公司收回房屋，及时止损。本案经过长达将近两年的诉讼历程，近期属地政府部门也对白家庄路3号a座房屋作出性质认定，并要求整改。笔者认为法院认定租赁合同无效已成定局，目前的焦点是过错比例责任的承担。c公司继续与法院进行有效沟通，力争将责任和损失降到最低，一审判决后也会继续上诉，穷尽司法救济途径。不管最终结果如何，本案留给我们的反思和教训都是非常深刻的。另外，对于房屋的整改也将本着不拆除自用的方案最大限度地保证国有资产的完好，降低损失。

        （二）跑水案的凯发k8天生赢家一触即发的解决方案

        跑水事故发生后，b公司安排员工连夜抢险，但是由于a公司法定代表人手机关机，房门钥匙更换未在b公司安保部门备案，导致了事故的进一步恶化。直到第二天早上才与a公司取得联系。经调查事故由305a房间设备老化，厨房水头龙爆裂所致。本案经过损失鉴定评估，法院认定实际损失为70多万元，本案经海淀法院一审二中院终审，历经两年多，最终以b公司承担70%的损失结案。b公司作为房屋产权方以及自管物业企业，吸取本次事故的教训，一方面加强了对于设备设施的安全检查和更新改造，尤其是对较为老旧的小区和楼宇设备设施更进一步加强了日常巡视的力度，及时排除隐患，避免不必要的损失。另一方面业务部门与法务部门及时修改、完善租赁合同范本，增加了严禁在写字间存放非办公用物品（包括但不限于销售商品、样品及个人物品等）以及违约责任承担的条款，来规避承租人随意改变房屋用途带来的风险。

        （三）非经营性资产房屋租赁案凯发k8天生赢家一触即发的解决方案

        a公司相关负责人多次与王某某做思想工作，最终王某某同意将其工资的发放形式改为现金发放，每月租金从其工资中扣除。关于腾退房屋问题，据了解王某某及其妻在他处没有住房，清退难度比较大。诉至法院，不但诉讼时间较长，而且执行难度也相对较大。a公司相关业务人员、法务人员多次对王某某进行说服劝导，耐心地向其释法说理，经过同事们的智慧和辛劳之后，最终通过王某某说服其妻腾退了房屋，完成了最后的产权交接。

        三、关于企业在房屋租赁合同中如何规避法律风险的几点工作建议

        （一）企业在与相对方签订租赁合同时，首先要通过天眼查、信用中国等资信平台对相对方的资质情况，履约能力进行查询、尽调。对于进入黑名单的企业或个人一律不予签订租赁合同，企业尽量不与内部员工签订房屋租赁合同，因为一旦发生纠纷，很容易引发劳动争议、信访维稳等不安定的因素。

        （二）对于租赁房屋的标的物种类、合法使用权和用途范围、对租赁房屋的维修管理义务和房屋修缮义务内容、对租赁房屋使用数量和用途范围等重要条款一方面要做明确约定，如未做明确约定或有瑕疵，要及时补救并加强对合同履行的监控，加强日常的巡视检查，一旦发现违约行为，立即制止，甚至可以采取单方解约的措施来防御风险，切不可疏忽大意，过于自信。

        （三）出租人对租赁房屋进行出租前最好对房屋现状进行拍照留底，并办理入驻手续。退租时依然要办理交房手续，并对现场拍照留底。如果承租人对租赁房屋进行各种过载、掠夺的任意租赁使用，致使双方租赁合同期满后租赁房屋无法继续合理出租使用。在租赁合同到期后，按照合同约定不能退还租赁保证金并及时留存证据，对于租赁保证金不足以保障实际损失的要尽快提起赔偿之诉以维护企业合法权益。